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戴德梁行西北区董事总经理巫保民自贸区时代房地产发展产业先行

戴德梁行西北区董事总经理巫保民:自贸区时代,房地产发展产业先行

时间:2017-5-27 10:56:34 戴德梁行西北区董事总经理巫保民

“一座城市的发展是产业先导入,其次才是城市规划、土地规划,才是房地产开发。”

日前,戴德梁行西北区董事总经理巫保民在接受凤凰房产专访时指出,2016年是陕西区域经济发展的分水岭,癫痫病好不好治在市场经济回暖、“一带一路”战略与自贸区成立等机遇的叠加效应下,房地产市场将以新业态新模式助力陕西实现追赶超越。

产业结构调整带动企业涌入 功能区写字楼价值升华

作为第三批成立的自贸区,同时也是西北地区唯一的自贸区,西安占据着丝绸之路经济带起点与西北门户城市等重要地缘优势,并具有设立自贸区的成熟产业基础,承载着推动西部大开发战略深入实施、探索创新路径的重要作用。自贸区发展产生的改革红利必将推动经济发展,全省经济结构和产业结构将进一步优化调整。

“自贸区成立对房地产市场无疑是利好的,尤其是商办市场。”巫保民分析,陕西自贸区的模式正是参考当年的上海陆家嘴,所以未来政策制定、产业导入以及城市发展都会遵循同样的轨迹,从而带动相关企业的涌入,推升商办市场需求。

北京军海脑科医院治羊癫疯不错以自贸区的主体功能区高新区为例,近几年苏州治癫痫病的医院该区域的传统写字楼供应量呈飞速上涨态势并逐渐趋于饱和。写字楼供应量的增长势必拉长去化周期,然而高新区摇身一变成为陕西自贸区的核心区域后,自贸区的扶持政策吸引大量企业涌入高新区,位于自贸区高新片区的写字楼租售价格整体上浮,写字楼市场更是炙手可热,同时也加快了优质写字楼的去化速度。

“自贸区给予的相关政策会引发片区内产业导入的迅速,预计在未来3-5年,投资者特别是机构投资者收购整栋楼作为企业总部的趋势逐渐显现。像高新区内,绿地中心、迈科中心这样的5A甲级写字楼将来都会很有市场。”巫保民表示。

产业地产是实力开发商把“地产”做深做透

谈到近年来开发商纷纷涉足产业地产的现象,巫保民有着自己的理解:“都说未来的房地产市场‘住宅’、‘商业’、‘产业’三分天下,我觉得不是。”

“做产业地产要符合三个最基本的条件——低成本的土地、高超的融资能力、经验丰富的操盘团队,否则无法落地。中国能真正称得上产业园区运营商的没有几个。”巫保民简单举了几个例子,“做产业地产比较成功的,像华夏幸福他们的融资渠道非常灵活;像传统住宅开发商万科,除了在社区商业上发展,同时也在往养老地产、仓储物流等产业地产上发展;万达、华侨城往文旅产业方向发展;包括绿地,他们在产业方面也很有基础,首先绿地房地产开发是一流的,它的商业也发展得非常好,有经验有团队,绿地很有机会在这方面突破。”

产业地产是一种新兴发展的物业类型。做住宅只是物业管理,而从住宅到商业,不单单是物业管理,更重要是运营管理。产业园区的运营管理涉及的层面则更高。巫保民认为,西安本土开发商还没有突破人才和经验的瓶颈,进入到产业开发的行列:“在我看来,产业地产是有实力的房企,在行业内积累和做深做透的体现。”

特色小镇的核心是“产业运营”

说到产业地产,就绕不开“特色小镇”。当前,特色小镇已然成为一个热词。近年来,国内房地产行业的集中度越来越高、利润不断下滑,房企纷纷谋求转型,寻找新的业务增长点。产业新城、产业园区运营门槛较高,而“特色小镇”这种新型业态的开发,国内房企尚处于比较接近的水平,大型房企不见得比中小型房企更具优势,因此特色小镇开发业务变成众多房企“弯道超车”的新路径。

政府对特色小镇的建设更是表现出空前的热情。中西部地区,甚至下了硬指标,比如陕西就提出要在五年内做出1郑州军海癫痫医院陈长虹主任治疗癫痫怎么样00个特色小镇。

“特色小镇概念起源于欧美,这种小镇在国外是自然形成的,本身有一定的产业聚集,再加上有人有配套,自然会形成一个小镇。而现在,中国要‘种出’小镇。”巫保民表示,‘种’出一个成功的特色小镇需要具备政府主导、成熟运营商操盘、形成产业聚集、有产业的龙头企业介入、资本的介入等条件。

“特色小镇是产业非常明晰的聚合体,”巫保民对凤凰房产介绍,“产业方面,陕西的文化旅游有先天优势,西安十三朝古都的历史底蕴、国际化旅游城市的地位都是无法复制的;其次诸如军民融合(军工产业)、基金小镇、黑科技(无人机、3D打印等)这几方面陕西都有一定的基础;另外像绿地集团正在发力的‘大基建’领域,他们完全有能力做例如空港小镇这样的临港小镇。”

最后,巫保民强调,不必过于担心特色小镇泛滥,照搬硬抄而脱离产业运营的小镇会被市场大浪淘沙自然淘汰,尤其在自贸区时代的到来更会加速西部地区市场经济体制的形成和完善,市场会自然遴选出真正的“特色”。

(采写/张晋羽)